Вернуться к списку

Как правильно выбирать квартиру для ипотеки

Как правильно выбирать квартиру для ипотеки

Решение купить квартиру – одно из самых важных в жизни человека. Ипотека добавляет к этой важности изрядную долю ответственности. Кредит длиной в двадцать лет ошибок не потерпит.

От выбора квартиры зависит процентная ставка, льготы, конечная цена. Грамотный подход к покупке сэкономит деньги и снизит риски. Давайте разбираться.

Как устроена ипотека?

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Залогом выступает купленное на кредитные деньги жилье. Заемщик обязуется вносить ежемесячную плату в установленном размере на период выплаты кредита. Если клиент перестанет делать взносы, у банка есть право продать залоговое имущество, чтобы компенсировать потери.

Эта сделка выгодна всем: кредитор страхует свои деньги на случай невыплаты, а человек получает заём под малый процент. Выигрывает даже государство, поскольку жилищное кредитование стимулирует строительство недвижимости и оборот денег в экономике.

Характерные особенности:

  • залогом выступает недвижимость – кредитная или другая в собственности;
  • первоначальный взнос – 15-50% от суммы кредита;
  • длительный срок займа – 10-30 лет;
  • банка вправе продать жилье в случае невыплат.

Условия оформления зависят от банка, но есть ряд общих требований: гражданство РФ, возраст от 20 до 70 лет, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.

Как выбрать квартиру

Между квартирой в новостройке и вторичным рынком мало общего. Покупку жилья в новостройке банк профинансирует с охотой, а к жилью с историей отнесется недружелюбно. Однако покупку на этапе строительства нужно долго ждать, и всегда есть вероятность, что дождаться не получится. Так что риск – единственная общая черта обоих вариантов.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке – предприятие рискованное. Но благодаря этому цены на такое жилье могут быть удивительно низкими.

Преимущества и недостатки:

  1. Риск – синоним первичного рынка.  Оформлять ипотеку в новостройке опасно по одной причине: с момента заключения договора вы попадаете в зависимость от доброй воли застройщика и состояния экономики страны. По данным Фонда дольщиков, в России насчитывается не менее 1 тыс. проблемных застройщиков. За первое полугодие 2020 года обанкротились 73 компании. Деньги, может, и вернут, но придется посидеть в зале суда.
  2. Кредитор может отказать. Банк тщательно изучает застройщика. Проверяет финансовую отчетность, соблюдение этапов строительства, наличие договоров с крупными банками, пакет прочей документации. На основании выводов могут одобрить дом с 30% готовности или забраковать практически достроенное здание. Это также рождает проблему ограниченного выбора вариантов.
  3. Сроки строительства. Задайте себе вопрос – готовы ли вы ждать год-полтора? А если стройка остановится? Банк эти проблемы не интересуют, платить придется по договору. 
  4. Обязательное страхование. Если покупка несет высокие риски, банк перестрахуется от провала. Закон обязывает страховать только залог, но кредиторы хитрят: низкая процентная ставка идет только вкупе со страхованием жизни и здоровья. При отказе банк выставит максимально непривлекательный процент.
  5. Черновая отделка. Перспектива отмечать новоселье в окружении голых стен. Ремонт потребует дополнительных затрат.
  6. Низкая цена. Купленная на ранней стадии строительства жилплощадь дешевле аналогичной по метражу и расположению вторички. Цена вырастает вслед за ростом этажей.
  7. Помощь государства. В России есть четыре государственные программы для ипотечного субсидирования. Если вы подходите под требования, ставка финансируется вплоть до 6%. Однако стоит учесть, что в программе участвует ограниченный список банков.
  8. Рост стоимости. После ввода в эксплуатацию цена на жилье вырастет не менее чем на четверть. Этим также пользуются инвесторы, скупая у надежных застройщиков жилье на этапе котлована.
  9. Качество постройки. В доме, квартиру в котором вы покупаете, никто ранее не жил, социальными объектами не пользовался, на детских горках не катался. Результат постройки придется проверять на себе.

Все риски первичного рынка недвижимости связаны исключительно с выполнением застройщиком своих обязательств. Прежде чем идти в банк, разумно себя обезопасить. Проверьте фотографии объекта (застройщик обязан ежемесячно их обновлять), документы организации, текущие стройки на предмет задержек. Сомнительные варианты лучше обходить стороной.

Вторичный рынок

Квартира уже построена – остается только оформить ипотеку и переехать. Рисков гораздо меньше, равно как и денежных выгод. 

Преимущества и недостатки:

  1. Рыночная цена. Сэкономить на фактической цене покупки не получится.
  2. Без субсидий. Государству выгодно не только помогать молодым семьям, но и стимулировать строительство жилого сектора. Поэтому сверхвыгодных 6% ставок ждать не приходится.
  3. Состояние покупки. Недвижимость не вечна, а износ технической инфраструктуры на глаз не определить. Старые трубы, слабый напор воды, некачественная смена проводки прежним владельцем, хроническая проблема с насекомыми. Часть из этого не выявить при беглом осмотре, а соседи не всегда общительны.
  4. Мошенничество. Может случиться так, что внезапно появится прописанный в квартире неизвестный человек и откажется уходить. Или права на собственность заявит наследник, не вступавший ранее в наследство по каким-то причинам. Схем достаточно много, особенно, если дела с собственником решаются лично, а сделок с выбранной недвижимостью было много. Подлог в документах сумеют найти банковские юристы, поскольку кредитор заинтересован в чистоте сделки. Но полностью от риска застраховаться нельзя.
  5. Купил – живи. Нужно дождаться только оформления документов. Если ипотеку берет семья, то скорость заселения становится важным фактором.
  6. Отделка. Даже если квартира отремонтирована плохо, жить в ней можно. Это лишает необходимости срочно менять планировку или красить стены.

Банк заинтересован в прозрачности сделки и мотивирован на проверку документов. Внезапно объявившийся наследник нанесет вред обеим сторонам договора. Если же кредитор не проявляет интереса, то нужно нанять юриста.

Важно: оформите титульное страхование. Оно решает проблему с внезапным появлением неких родственников продавца, готовых оспорить вашу покупку в судебном порядке. 

Узнать больше: Как выплатить ипотеку за 7 лет вместе 25

Какую квартиру нельзя купить в ипотеку?

Банку важна ликвидность недвижимости, чтобы при изъятии на актив был рыночный спрос. Поэтому из ипотеки исключаются: дома старше 1957 года, дома с износом более 70%, аварийные постройки. Перед одобрением внимание обращается на расположение дома, район, состояние дома и инфраструктуры.

Так что же выбрать?

Решение зависит от ваших возможностей, готовности платить за результат и лимита терпения. Если оплата юриста не проблема, а полгода ожидания неудобств не составят, то выбор за новостройкой. Трата на юридические услуги с лихвой компенсирует низкая процентная ставка.

Если жилплощадь нужна здесь и сейчас – аренда и оплата взносов часто несовместимы, – значит вторичный рынок. Здесь тоже потребуется юрист и всесторонний осмотр квартиры. Но зависимости от капризов застройщика уже не будет.

Еще по теме: Ипотека в 2021 году: ждать или брать?

Вернуться к списку

© Одобрим.ру, 2021. Сервис подбора услуг финансовых организаций. Сервис предоставлен Обществом с ограниченной ответственностью «БКС Старт», информация на Сервисе не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение получить услуги ООО «БКС Старт» и/или получить финансовые и иные услуги третьих лиц. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем получение финансовой услуги третьих лиц.
При использовании материалов гиперссылка на odobrim.ru обязательна.