Вернуться к списку

Продать недвижимость в 2021 году: новые правила

Продать недвижимость в 2021 году: новые правила

Новые правила предоставили возможность совершать сделки в дистанционном режиме, уточнили период владения для продажи без начисления НДФЛ дольщиками и упростили применение вычета для покупателей.

Налогообложение в повышенном размере при получении дохода свыше 5 миллионов рублей не затронуло операции с недвижимостью, выведенные из-под дифференцирования поправками, внесенными накануне принятия закона от 23.11.2020 года № 372-ФЗ.

Удаленный режим для сделок с недвижимостью

С первого января 2021 года любые сделки по отчуждению недвижимости разрешены в удаленном режиме. Можно заключать договор купли-продажи на расстоянии при обязательном участии нотариуса со стороны продавца и покупателя.

Взаимодействие осуществляется по следующей схеме:

  1. Продающая и покупающая сторона после согласования условий в присутствии избранного нотариуса скрепляют договор подписями (обычной – бумажный экземпляр, и простой электронной – электронный аналог)
  2. Нотариусы проставляют удостоверительные надписи, приравнивающие документ юридически к стандартному договору с последующим хранением формуляров (бумажного – в архиве удостоверившей сделку конторы, и электронного – в единой информационной системе нотариата)

Нотариусы несут солидарную ответственность при признании сделки недействительной по их вине (п.4 ст.1 закона от 27.12.2019 года № 480-ФЗ).

Сокращение срока владения для реализации без НДФЛ

Доходы от продажи жилья освобождаются от начисления НДФЛ, если объект находится в собственности на протяжении минимального периода. Предельный срок сокращается до трех лет вместо пяти при выполнении одного из условий (п.3 ст.217.1 НК РФ):

  • получение в процессе наследования;
  • принятие подарка от близкого родственника согласно СК РФ;
  • переход во владение вследствие участия в приватизации;
  • приобретение плательщиком ренты;
  • отсутствие иного жилья или доли.

Единственность жилья – сравнительно недавняя норма, действующая с января 2020 года. При этом не учитывается жилое помещение или его часть, приобретенные в течение 90 дней до перехода права собственности на реализованную жилплощадь к покупателю. Обязательное условие для сохранения льготы – соблюдение интервала между событиями по продаже и предшествующей покупке. Например, лицу, зарегистрировавшему в Росреестре новый объект 25.01.2021 года, следует переоформить старый не позднее 24.04.2021 года.

За точку отсчета с 2021 года при определении периода владения принимается дата полной оплаты по договорам (абз.4 п.2 ст.217.1):

  • инвестирования долевого строительства;
  • участия в жилищно-строительном кооперативе;
  • уступки прав требования.

Нововведения существенно сократили срок дольщикам и участникам ЖСК для реализации жилья без уплаты НДФЛ, поскольку дата окончательного расчета значительно опережает во времени момент регистрации в Росреестре.

Право на имущественный вычет

Продажа жилого помещения сопутствует получению дохода. Если момент реализации наступает до предельного срока, то продавец обязан перечислить НДФЛ. Льгота, позволяющая уменьшить объект налогообложения – имущественный вычет, предельное значение которого составляет 1 млн. рублей в год.

Фиксированная сумма вычета применяется по отношению к владельцу, а не к единице недвижимости. Например, если гражданин продал на протяжении года несколько квартир, то пороговая величина применяется к реализованным объектам в совокупности. Для получения необходимо до 30 апреля года, следующего за годом реализации, подать в ИФНС:

  • декларацию по установленной форме 3-НДФЛ;
  • первичную документацию, подтверждающую факт реализации и право на льготу.

Право на имущественный вычет имеет покупатель недвижимости, а механизм получения в 2021 году упрощен как по срокам, так и по документообороту. Сравнительная характеристика действовавших и нововведенных показателей представлена в таблице:

image

Право на вычет формируется автоматически на основании заявления, заполненного физическим лицом в личном кабинете. Система ФНС обработает информацию в автоматическом режиме, обратившись к первоисточникам, включая банковскую организацию, осуществившую ипотечное кредитование.

Узнать больше: Какой налоговый вычет вам положен?

Ставки НДФЛ и порядок расчета

Завершение поэтапного перехода оценки недвижимости по кадастру для всех регионов страны, кроме Севастополя, коснулось как изменения расчета имущественного налога, так и НДФЛ. С 2021 года база налогообложения – это кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной цене. Лицам, не попавшим в число счастливчиков, которые освобождены от начисления и уплаты НДФЛ, следует считать налог при продаже каждого объекта недвижимости по формуле:

image

При определении базы налогообложения в качестве фундамента используется большая величина в денежном эквиваленте из указанных значений в формуле. Например, если гражданин продал квартиру, находящуюся в собственности менее трех лет, кадастровой стоимостью 13 млн. рублей за 8 млн. рублей, то НДФЛ рассчитывается по алгоритму:

  1. Определяется база налогообложения на основании кадастровой стоимости, скорректированной на понижающий коэффициент: 13 000 000 Х 0,7 = 9 100 000 рублей.
  2. Выбирается налоговая база по наибольшему числовому значению: 9,1 > 8.
  3. Рассчитывается НДФЛ, подлежащий уплате: (9 100 000 – 1 000 000) Х 0,13 = 1 053 000 рублей.

Несмотря на введение с 1 января 2021 года прогрессивной шкалы по НДФЛ, повышенная ставка 15% не касается операций с недвижимостью. Продавцы жилья, находящегося в собственности менее трех лет, а также одаряемые не близкими родственниками, будут по-прежнему уплачивать налог по ставке 13% со всей стоимости без учета пятимиллионного рубежа. Законодатель сделал исключение для недвижимости вопреки законопроекту, изначально не предусматривающему освобождение от ставки «налога для богатых» продавцов жилых помещений вследствие нерегулярности дохода.

Наметившаяся тенденция к уменьшению «налогового пресса» при реализации недвижимости продолжается в 2021 году. Продавец вправе применить налоговый вычет по стандартной схеме, а покупатель может воспользоваться правом без сбора документов и ожидания завершения года. Пересмотр даты вступления во владение с точки зрения освобождения от налогообложения при продаже – позитивный момент для приобретателей недвижимости на первичном рынке.

Читать больше: Как разделить имущество при разводе?

Вернуться к списку

© Одобрим.ру, 2021. Сервис подбора услуг финансовых организаций. Сервис предоставлен Обществом с ограниченной ответственностью «БКС Старт», информация на Сервисе не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение получить услуги ООО «БКС Старт» и/или получить финансовые и иные услуги третьих лиц. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем получение финансовой услуги третьих лиц.
При использовании материалов гиперссылка на odobrim.ru обязательна.