Вернуться к списку

Ипотека: инструкция по применению

Ипотека: инструкция по применению

Практика показывает, что молодые семьи с трудом могут оплатить первоначальный взнос на ипотечный кредит. Но благодаря множеству ипотечных программ, льготному кредитованию, субсидированной процентной ставке и другим методам покупка собственного жилья становится реальной.

Только цифры: почему так трудно накопить на собственное жилье

По данным Министерства строительства средняя стоимость жилья в России — чуть меньше 50 000 рублей. И конечно, этот показатель значительно отличается в столице и других населенных пунктах. Например, для Москвы средняя стоимость 1 кв. метра жилой площади — 110 000 рублей.

Средний норматив жилой площади на семью из двоих человек – 50 кв. метров. Из расчета средней стоимости жилья получаем цену среднестатистической квартиры 50*50 000 = 2 500 000 рублей. Именно столько должно быть на руках у молодой семьи.

Допустим, оба члена семьи работают и получают среднюю зарплату по стране. В лучшем случае – 45 000 рублей. Итого месячный доход семьи составляет 90 000 рублей. Если даже предположить, что семья откладывает все свои деньги, то она сможет купить жилье не менее, чем через три года.

Статистика утверждает, что семьи могут откладывать от 10 до 30% дохода в месяц. И это там, где люди получают «хорошие» зарплаты. В нашем примере семья может отложить 20% от дохода – это 18 000 рублей в месяц. Следовательно, купить недвижимость она сможет только через 12 лет. И это без учета, того что недвижимость непременно подорожает, и что в семье могут быть чрезвычайные ситуации, требующие значительных трат.

Узнать больше: С чего начать ведение семейного бюджета

Ипотека и ипотечный кредит: есть ли разница?

В понимании большинства такие категории как «ипотека» и «ипотечный кредит» идентичны. Но это не совсем так.

  • Ипотека – это непосредственно залог, под обеспечение которого оформляется приобретение чего-либо. Это может быть квартира, дом, дача, гараж, комната и т.д.;
  • Ипотечный кредит – это целевой заем, который предполагает выдачу денег на покупку жилья под залог недвижимости.

Принципиальная разница в том, что ипотека позволяет брать деньги на любые потребности. Вы можете под залог своей недвижимости взять кредит на открытие бизнеса, на лечение, покупку машины и т.д. Ипотечный жилищный кредит предполагает получение денег исключительно под залог той недвижимости, которую приобретает заемщик. И как раз второй вариант так популярен в России.

На покупку какого жилья можно взять кредит

Четких критериев, которые были бы утверждены на законодательном уровне, нет. В теории клиент банка может получить деньги на покупку комнаты, дачи, квартиры и т.п. Ипотека предполагает выдачу средств и на строительство дома – под залог земельного участка.

Но банк одобряет кредит только на ликвидные объекты. Это значит, что приобретаемый объект недвижимости должен пользоваться спросом и в любой момент его можно будет продать.

Например, если заемщик не сможет вовремя погасить кредит и возникнет спорная ситуация, то банк должен иметь возможность быстро конфисковать квартиру и продать ее на рынке. Таким образом он вернет деньги.

Трудно взять кредит на покупку таких объектов недвижимости:

  • индивидуальные дома старой постройки;
  • коммунальные квартиры;
  • недвижимость без ремонта или в аварийном состоянии;
  • строения без коммуникаций.

Анализ ипотечных программ кредитования показывает, что большинство банков и государственных программ в первую очередь нацелены на первичный, а не вторичный рынок. Если есть выбор, то лучше отдавать предпочтение новостройкам или объектам, введенным в эксплуатацию не более 10 лет назад. Исключение – коммунальные квартиры, которые находятся в долевой собственности.

Пример: двухкомнатная квартира разделена на две комнаты, каждой из которых владеет отдельный собственник. Один из владельцев решает продать свою долю второму собственнику. Банк без проблем одобрит такую заявку на выкуп второй доли.

Ситуация с общежитиями сложнее.

Сколько можно взять в кредит

Каждый банк устанавливает свой лимит на ипотечный кредит. Это может быть два миллиона рублей, 20 миллионов рублей и т.д. Важно понять: это максимальный лимит, который предусматривает программа. Но это не значит, что такую сумму выдадут под залог именно вашей недвижимости.

На сумму кредита влияет несколько факторов:

  • максимальный лимит, предусмотренный программой;
  • платежеспособность заемщика и его кредитная история;
  • оценочная стоимость объекта.

Третий фактор – основополагающий критерий при определении максимальной суммы займа. Сумма кредита зависит в процентном соотношении от стоимости объекта недвижимости. Это может быть и 50%, и 60%, и 70%. Анализ рынка показал, что максимальный процент – до 85%.

Пример: вы хотите приобрести недвижимость стоимостью 3 000 000 рублей. Оценочная стоимость объекта составляет 2 500 000 рублей. По программе банка кредит не может быть больше, нежели 70% от оценочной стоимости объекта.

В этом случае максимальная сумма займа составит 1 750 000 рублей. Оставшуюся сумму вы должны внести самостоятельно.

Важно: максимальная сумма рассчитывается из оценочной, которая определена независимым оценщиком, а не из суммы приобретения. Иногда эти параметры могут совпадать, но в большинстве случаев они отличаются.

Конечно, для среднестатистической семьи найти 1 250 000 рублей для оплаты оставшейся части сложно. Поэтому многие задумываются над тем, чтобы найти «знакомого» оценщика и уговорить его прописать в документах большую стоимость. Обычно это пустая трата времени и денег: банк или не примет такую оценку, или откажет в выдаче займа.

На официальном сайте каждого банка, который работает в сегменте ипотеки, представлен список аккредитованных оценочных компаний. Также этот список вам выдадут в печатном виде в самом отделении. Определитесь с ближайшим представительством оценщика и обращайтесь за помощью к нему.

В любом случае по факту оценки вы должны получить подробный отчет о залоговом объекте, где независимый оценщик укажет и залоговую стоимость, и рыночную цену.

image

Что нужно для оценки

Оценка залогового объекта проводится только после предоставления оценочной компании полного пакета бумаг. На руках обязательно должны быть:

  • документы, подтверждающие право собственности текущего собственника (продавца недвижимости);
  • техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт;
  • предварительный договор купли-продажи (не обязательно);
  • паспорта заемщика и владельца.

Важно: итог оценки – это объемный комплексный документ официального характера. Он состоит из 20-35 листов, на которых подробно описан объект, его технические характеристики, представляются фото комнат, жилых помещений и т.д. Если специалист в виде отчета предлагает вам несколько листов формата А4, требуйте более комплексного заключения.

Срок исполнения оценки – в среднем пять рабочих дней с учетом подготовки отчета. Стоимость варьируется от региона, недвижимости, срочности. Например, если сроки не поджимают, то можно провести оценку за 4 000 рублей. При оперативной оценке цена может вырасти до 10 000 рублей.

Если время есть, то можно неплохо сэкономить уже на первоначальном этапе оформления. Как правило, оценочное заключение имеет срок действия – 30 календарных дней.

Требования к заемщикам

Самый сложный барьер, который не все могут преодолеть – это проверка со стороны банка. С одной стороны, банки устанавливают жесткие требований к потенциальным клиентам, с другой, они таким образом  минимизируют свои риски. Чем меньше у них будет проблем с клиентами, тем больше кредитов они смогут выдать.

Каждая программа ипотечного кредитования предполагает свои требования. Кроме того, банки вправе прописывают собственные критерии. Базовые требования следующие:

  • Возраст – от 21 года, в некоторых банках – от 25 лет;
  • Общий страховой стаж не менее 12 месяцев за последние пять лет;
  • Минимальная продолжительность работы от шести месяцев на последнем месте работы.
  • Хорошая кредитная история. Получить ипотечный кредит при плохой КИ невозможно.

Несоответствие одному из заявленных требований влечет отказ по поданной заявке.

Узнать больше: Дадут ли мне кредит с плохой кредитной историей?

Особое внимание уделяется уровню платежеспособности заемщика. Официально не установлен уровень дохода, который позволяет или нет оформить ипотеку. Но есть внегласное правило: на оплату кредита у семьи должно уходить не более 40-50% от семейного бюджета. При этом на каждого члена семьи должно приходиться не менее одного прожиточного минимума.

Пример: семья в Белгороде из двух работающих взрослых и одного ребенка имеет общий доход на уровне 70 000 рублей. Расчет выглядит примерно так:

  1. Прожиточный минимум на одного человека в Белгороде – 10 634 рубля, на ребенка – 9701, следовательно, на семью должно оставаться не менее 30 969 рублей в месяц;
  2. Остаток от семейного бюджета – 70 000 – 30969 = 39 031 рубль. Эта сумма больше 50% от 70 000 рублей.

Теоретически, семья может оформить ипотеку с ежемесячным взносом не более 35 000 рублей. В идеале – не более 40% от 70 000 = 28 000 рублей.

Только 10% от всех банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, указывают минимальный объем дохода. Для регионов и столицы это будут разные цифры. Учитывайте это, когда будете рассчитывать ипотечный кредит для своей семьи..

Многих волнует вопрос о кредитной истории и наличии других кредитов. Если у вас есть небольшой потребительский кредит, который вы систематически погашаете, никаких проблем при рассмотрении заявки не возникнет. Другое дело, если по кредитам допускались просрочки. В таком случае есть два варианта:

  • банк оставит заявку без рассмотрения и автоматически выдаст отказ;
  • банк примет заявку и выдаст положительное решение, но процентная ставка будет максимальной.

 

image

Ипотечные программы

Несмотря на снижение процентной ставки и постоянные попытки улучшить условия кредитования, многие семьи не могут оформить ипотеку. Причины – низкий уровень дохода и отсутствие первоначального капитала. И для решения таких проблем в нашей стране есть ряд государственных ипотечных программ.

Льготная ипотека

Под льготной ипотекой стоит понимать совокупность всех программ, которые государство реализует в определенные промежутки времени. Все они нацелены как на стимулирование рынка недвижимости, так и на повышение доступности жилья.

Например, в 2020 году была внедрена в действие программа «Ипотека под 6,5%». В банках она называлась как «Господдержка 2020». Эта программа предусматривала выдачу кредита на покупку жилья в Москве и Московской области и ряде других регионов.

Условия программы «Господдержка 2020»:

  • сумма – до 12 миллионов для столицы и Санкт-Петербурга, до 6 миллионов для других регионов;
  • срок – до 30 лет с возможностью досрочного погашения;
  • первоначальный взнос – 30%;
  • процентная ставка – до 6,1%.

Плюс такой программы заключался в том, что многие застройщики субсидировали ставку. Так, на первый год кредитования ипотеку предлагали даже под 0,1%.

Срок действия этой программы продлен до лета 2021 года.

Вторая программа – «Ипотека с господдержкой для семей с детьми», будет действовать до конца 2022 года. Воспользоваться ей могут семьи, у которых второй или последующий ребенок родились в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 год.

Условия:

  • первоначальный взнос – от 15%;
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • процентные ставки – в среднем 4,7%, но первый год под 0,1%.

В каждом регионе местные власти могут принимать собственные программы ипотечного кредитования, поддерживая определенные категории семей, людей конкретных профессий и т.д.

Сельская ипотека

Процентная ставка по сельской ипотеке – до 3%. Есть регионы, где она составляет 0,1%. Нет никаких ограничений по уровню платежеспособности, наличию детей, образованию и т.д. Главное условие – кредит нужно взять на покупку недвижимости в сельской местности. К таким объектам относятся территории, в которых население не превышает 30000 человек.

Другие условия:

  • срок кредитования – до 25 лет с возможностью досрочно закрыть долг;
  • первоначальный взнос – от 10%.

Заемщиком может стать человек из любого региона. Место прописки и место расположения объекта не влияют на одобрение заявки (исключение – Дальневосточный регион). Достоинство сельской ипотеки – возможность покупки объекта на вторичном рынке. Например, остальные государственные программы нацелены на покупку объектов только  первичного рынка.

Рефинансирование ипотеки

Существует возможность рефинансирования ипотечного кредита. Суть проста: если вас не устраивают текущие условия по кредиту, вы можете его переоформить. Для этого нужно обратиться  в новый банк и получить деньги для погашения старого долга.

Пример: 10 лет назад человек оформил ипотеку на срок 30 лет со ставкой 15% годовых. Прошло время, и сейчас ипотеку можно оформить под 9% годовых. Лучше рефинансировать старый кредит и взять новый на более выгодных условиях.

Но рефинансировать текущую ипотеку стоит не всегда. Перед тем, как оформить новый кредит, нужно убедиться:

  • доступно ли досрочное погашение по текущему кредиту;
  • нет ли штрафных санкций за досрочное погашение;
  • реально ли получить экономию при оформлении.

Узнать больше: Как рефинансировать кредит: пошаговая инструкция

image

Как выбрать банк

Один из основных шагов на пути оформления ипотечного кредитования – это выбор банка. Важно помнить:

  • не все банки работают в сегменте ипотечного кредитования;
  • не все упомянутые выше программы есть в тех банках, которые работают в ипотечном направлении;
  • реализацией государственных программ занимаются только уполномоченные банки, которые получили на это лицензию.

Никогда не стоит ограничиваться только одним банком. Во-первых, у каждого учреждения свой кредитных лимит и портфель. Например, вы можете соответствовать всем требованиям заемщика, но вашу заявку отклонят, потому что банк не может выдать еще одну ипотеку в рамках текущего отчетного периода.

Во-вторых, вся информация, представленная на сайте, имеет только формальный характер. Указанная процентная ставка – это только ориентир. Фактические условия кредитования заемщик узнает только при полном одобрении заявки и предоставлении всего комплекта бумаг.

Пример: в Сбербанке по программе «Ипотека на новостройки» указана процентная ставка от 4,1%. Первый взнос – от 10%.

На первый взгляд, очень привлекательные условия. Но фактически процентная ставка в 4,1% действует только первый год кредитования. Потом процент автоматически увеличивается до 7,9-10% в год.

Подавайте заявку сразу в несколько банков. В те, которые выдали одобрение, придите лично в отделение на консультацию и попросите получить примерный график платежей. Запрашивайте распечатанный документ. Это поможет сориентироваться по возможной сумме переплаты.

Как снизить процентную ставку

Любая ипотечная программа предполагает диапазон процентных ставок. Например,  от 4,2 до 14,5%. Именно такой формат имеют условия ипотечного кредитования в банке. Какой будет ставка в каждом конкретном случае, сказать нельзя. Вот что можно сделать, чтоб получить минимальную ставку:

  • Обращайтесь в банк, где уже брали кредит или у вас есть зарплатная карта, открытый депозит и т.д.
  • Подавайте заявку на программы кредитования, по которым запрашивается справка о доходах (даже если ее не требуют, предоставьте альтернативу).
  • Вносите максимально возможный первоначальный взнос. Например, по условиям нужно внести 10% от кредита, а вы можете внести 18%. Сделайте это.
  • Не будьте категоричными при отказе от добровольного страхования жизни и здоровья заемщика.
  • Обязательно проверьте возможность участия в льготных программах кредитования при поддержке государства.
  • Отдавайте предпочтение первичному рынку недвижимости. Если нет четких критериев выбора, то можно оформить ипотеку по акции от застройщика.

Список необходимых бумаг

Самый трудоемкий процесс в оформлении ипотечного кредита – это сбор необходимого пакета бумаг. Есть два варианта, как это сделать:

  1. Выбрать сначала объект недвижимости. Подходит для тех, у кого есть официальный доход, неплохая кредитная история и деньги для первоначального взноса. Шансы на одобрение такой заявки – почти 100%.
  2. Подать документы на ипотечный кредит и получить предварительное положительное решение. Потом уже подобрать желаемый объект недвижимости.

Второй вариант – более распространенный. Заемщику следует подать несколько заявок в банк и понять, готовы ли финансовые учреждения сотрудничать с ним.

Какие документы потребуются на первоначальном этапе:

  • Копия паспорта заемщика. Копия паспорта созаемщика. Официальный супруг или супруга автоматически становятся созаемщиком по договору.
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • Справка по форме 2-НДФЛ за шесть или 12 месяцев;
  • Военный билет;
  • Банковская выписка со счетов;
  • Копия трудовой книжки, копия контракта, выписка из трудовой книжки, заверенная нотариально или работодателем.

Это минимальный базовый комплект. Можно подать заявку сразу в несколько банков в онлайн-режиме и прийти в отделение на консультацию с пакетом бумаг только в те банки, которые одобрили ваш кредит.

После рассмотрения заявки банк должен выдать вам официальное решение – документ, который будет действителен в течение 90 дней. За этот срок вам надо успеть выбрать квартиру и оформить сделку.

На этом этапе можно заключить договор долевого участия (новострой) или предварительный договор купли-продажи, заверенный нотариально.

На втором этапе банк запрашивает:

  • Копию договора долевого участия и копию лицензий застройщика.
  • Копию предварительного договора купли-продажи.
  • Технический паспорт на недвижимость и кадастровый паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости (при покупке объектов вторичного рынка).
  • Отчет об оценке приобретаемой недвижимости.

Каждый случай рассматривается индивидуально, а значит, у вас могут запросить дополнительные документы.  Это самый важный этап рассмотрения заявки:  служба безопасности банка  проверяет объект и выносит решение, можно ли выдать кредит под залог данного объекта. Если квартира, например, сомнительная или не соответствует требованиям, то заемщику предлагают подобрать другой объект.

После этого продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и подписывают кредитный договор Обычно оплата сделки по ипотеке происходит так:

  • На имя заемщика банк открывает счет;
  • Заемщик вносит на этот счет первоначальный взнос;
  • Банк перечисляет туда выданный кредит;
  • Вся сумма целиком перечисляется продавцу недвижимости.

После того, как оплата произведена, подписывается договор ипотеки. Это договор залога, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В единую базу вносится информация о том, что указанный объект недвижимости находится в обеспечении банка. Обременение с квартиры будет снято только после полного погашения.

Регистрация договора залога возможна и в онлайн-режиме. Некоторые банки бесплатно предлагают такую опцию, некоторые берут за это дополнительную плату. Но практика показывает: лучше это дело доверить специалистам.  Средняя стоимость услуг – 2000 рублей. Если же надумаете проводить регистрацию самостоятельно, то стоит обратиться в МФЦ.

Параллельно оформляется договор страхования на залоговое имущество. Юридически это можно провести до или после регистрации права собственности.

Когда договор залога оформлен, а деньги переведены, то между покупателем и продавцом подписывается акт приема-передачи квартиры. И теперь покупатель может оформить в собственность объект недвижимости.

Банк обязует клиента представить документы о праве собственности на недвижимость в течение 90 дней после оформления сделки. Это важно. В некоторых случаях, когда заемщик приобретает объект первичного рынка, который еще не введен в эксплуатацию, можно представить документы о праве собственности в течение трех лет после заключения сделки. Если вы не выполните свои обязанности, то банк вправе расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

На первый взгляд, процедура кажется сложной. Но от заемщика требуется только сформировать стартовый пакет бумаг, дальше к процессу подключаются кредитные менеджеры, риэлторы, нотариусы и другие специалисты. Банк строго контролирует своего заемщика, сопровождает различные этапы.

image

Справка о доходах: нюансы

Многие банки предлагают оформить ипотеку по двум документам. Здесь есть нюансы:

  • банки могут потребовать другой документ, удостоверяющий вашу платежеспособность. Это может быть выписка о ежемесячном поступлении средств, справка о наличии депозита;
  • процентная ставка будет намного больше, нежели при наличии документа;
  • вероятность одобрения низкая.

Бывают ситуации, когда человек работает не официально, поэтому предоставить справку 2-НДФЛ он не может. В таком случае можно предоставить справку по форме банка. Бланк такой справки можно найти на сайте банк или попросить в отделении.

Аннуитет или дифференцированная схема погашения?

Другой важный момент: какую схему погашения выбрать. Ипотечный кредит можно погашать двумя схемами:

  • Аннуитет. Способ заключается в том, что заемщик погашает кредит равными частями. И в первый, и в последний месяц вы внесете одинаковую сумму. Минус этого способа в том, что сначала деньги направляются на погашение процентов, а потом уже на уплату тела кредита.
  • Дифференцированный платеж. Не все любят такой формат оплаты, поскольку с первого месяца погашения платежи максимально высокие, они постепенно снижаются и становятся незначительными под конец Плюс такого метода в том, что сначала деньги направляются на уменьшение тела кредита, а уже потом на проценты. Это удобно и выгодно, поскольку проценты каждый месяц начисляются на уменьшенное тело кредита.

Обязательно ли страхование залога?

При ипотечном кредитовании банк обязует заемщика страховать залог – это обязательное требование, которое несет дополнительные расходы. Возникает логичный вопрос: можно ли отказаться от страховки?

Нет, заемщик не может отказаться от страхования залогового имущества. Это законодательно установленное требование.

Страховка начисляется в процентном соотношении от суммы долга. Средняя ставка – 0,6-0,9% в год от суммы долга. Следовательно, чем больше за год вы сможете погасить задолженности, тем меньше вы заплатите в новом году.

Пример: ипотечный кредит с учетом переплаты составляет 700 000 рублей. Он оформлен на 15 лет. Средний платеж за месяц – около 2 000 рублей.

Расчет:

  1. Страховка за первый год составит около 5000 рублей при ставке в 0,7% .
  2. Если заемщик будет платить по 2 000 рублей, то за второй год он заплатит страховку  в размере уже 4 700 рублей.
  3. Если же заемщик  будет платить в первый год, например, по 7 000 рублей, то страховка уже составит 4 300.

В этом примере экономия составляет 4700-4300 = 400 рублей. Кажется, что это небольшая сумма. Но расчет проведен по методу аннуитета на небольших цифрах. Даже небольшое частичное досрочное погашение позволяет хорошо экономить на ежегодных страховых платежах.

Добровольное страхование жизни и здоровья заемщика: отказываться или нет?

Еще одна дополнительная опция, которую предлагают банки – добровольное страхование жизни и здоровья заемщика. От этой услуги вы можете отказаться, но помните, что она может привести к тому, что банк повысит вашу процентную ставку на 0,5-2,5%.

Попросите сотрудников банка рассчитать для вас график платежей при страховке и без нее. У каждой страховой компании свой тариф, каждый банк повышает ставку на разный процент. Поэтому нет четкого ответа: отказываться от страховки или нет. Просто выбирайте самый выгодный вариант.

Ответы на самые популярные вопросы

  • На какие объекты недвижимости можно взять ипотечный кредит?

Взять кредит можно на объекты первичного и вторичного рынка. Деньги выдают и на строительство дома под залог земельного участка.

  • Сколько должен составлять первоначальный взнос по ипотеке?

Это зависит от выбранной программы. Минимальный – 10% от кредита. Средний размер – 20% от суммы ипотеки.

  • Где взять деньги на оплату первоначального взноса, если нет накоплений?

Оплатить первоначальный взнос можно материнским капиталом (это один из самых популярных вариантов) илиоформить потребительский кредит.

  • Можно ли погашать ипотеку досрочно?

Да, все банки сейчас разрешают досрочное погашение ипотеки. Это существенная экономия, поскольку банк еще пересчитывает начисленные проценты по кредиту.

  • Какой метод начисления процентной ставки выбрать: аннуитет или дифференцированный платеж?

Дифференцированный платеж намного выгоднее при ипотечном кредите. И если банк предлагает выбор, а у вас есть возможность вносить такие платежи, выбирайте этот метод. 

  • Можно ли оформить ипотечный кредит без справки о доходах?

Некоторые банки предлагают ипотеку без справки о доходах. Но фактически они или фиксируют высокие ставки, или требуют взамен другой документ, подтверждающий платежеспособность.

Узнать больше: Как выплатить ипотеку за 7 лет вместо 25

Вернуться к списку

© Одобрим.ру, 2021. Сервис подбора услуг финансовых организаций. Сервис предоставлен Обществом с ограниченной ответственностью «БКС Старт», информация на Сервисе не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение получить услуги ООО «БКС Старт» и/или получить финансовые и иные услуги третьих лиц. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем получение финансовой услуги третьих лиц.
При использовании материалов гиперссылка на odobrim.ru обязательна.