Вернуться к списку

Где выгоднее жить: в квартире или апартаментах?

Где выгоднее жить: в квартире или апартаментах?

Апартаменты и квартиры – разные объекты недвижимости, со своими плюсами и особенностями. Формально апарты –помещения нежилые, но по техническим характеристикам они не уступают квартирам. А иногда даже превосходят их. Давайте разбираться.

~20% предложений первичного рынка Москвы приходится именно на апартаменты. Большая их часть находится в перестроенных бизнес-центрах и новостройках типа МФК (многофункциональных комплексов) на месте бывших промзон, не подходящих для жилого строительства. По документам апартаменты – офисы и гостиницы, но по виду и удобству они не отличаются от многоквартирных домов.

Чем отличаются квартиры и апартаменты

Различия удобно делить на три группы:

  1. Юридические. На бумаге апартаменты – нежилой фонд.

  2. Технические. Отличаются требования к проектированию и строительным нормам, включая качество материалов.
  3. Экономические. Различаются рыночная и кадастровая стоимость, налоги, коммунальные тарифы.

1. Регистрация как часть юридического статуса

Постоянную регистрацию разрешается оформить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Апарты – не жилые помещения, зарегистрироваться в них нельзя, но можно оформить пребывание на срок до 5 лет. Еще одно ограничение – для временной регистрации годятся только апартаменты гостиничного типа.

Иными словами, у человека не будет постоянной регистрации. Это имеет значение, если надо оформить социальные льготы и или пособия, прикрепиться к поликлинике, школе, детскому саду.

2. Технические тонкости

Технические отличия с жилой недвижимостью начинаются уже на этапе котлована: инфраструктура многоквартирных домов создается за счет государства или застройщика. Когда строится дом, строго контролируются санитарные и технические нормы – инсоляция, звукоизоляция, противопожарная безопасность, вентиляция.

Требования к МФК намного ниже. Социальная инфраструктура остается на усмотрение застройщика, а правила по инсоляции вообще не действуют.

Особенно ощутимо отсутствие «домашнего» комфорта. К жилым помещениям предъявляют специфические требования, обеспечивающие жильцам спокойствие, а в апартаментах вашими соседями часто могут быть фитнес-клубы, студии, бары.

Минус ли это? Не всегда. Во-первых, часто покупатели такой недвижимости – люди, у которых уже есть жилая недвижимость, к примеру, за городом, а апартаменты нужны на время пребывания в городе (по работе, с командировкой и т.д.). Во-вторых, соседство с магазинами и клубами даже удобно – вся инфраструктура рядом.

Нельзя не обсудить еще одну неоднозначную особенность апартов – тишину. С одной стороны, жильцов в МФК не защищает от шумных соседей участковый и ЖКХ, для апартаментов нет регулирующих актов. С другой, апартаменты – преимущественно инвестиционный продукт, бизнес-концепция для получения пассивного дохода. Владельцы гостиничных апартов обычно сдают недвижимость в аренду, сами или через управляющую компанию (УК). Если есть агентский договор с УК, арендодатель всегда вправе обратиться к ней.

УК многофункционального жилого комплекса – организация, которая предлагает различные инвестиционные (доходные) программы, а также берет на себя ответственность за сохранность имущества. Инвестору, заключившему договор с УК, вообще не нужно заниматься текущими вопросами. Остается лишь получать ежемесячную прибыль.

3. Экономические нюансы

Здесь мы говорим о господдержке и льготах, величине коммуналки и размерах налогов.  

Государственные выплаты, льготы. Собственники квартир вправе рассчитывать на господдержку и льготные программы при покупке жилой недвижимости. Например, на льготную ипотеку, семейную ипотеку, материнский капитал. Еще – на компенсацию в размере 450 000 рублей, до 390 000 на погашение процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ) и до 260 000 рублей. налогового вычета (т.е. до 520 000, если квартиру покупали в браке и ни один из супругов ранее не использовал такую субсидию).

Покупая апартаменты, на такие бонусы рассчитывать не стоит. Выплаты подобного характера для нежилой недвижимости пока не предусматриваются.

Капремонт. Здесь ситуация обратная. Владельцам жилья приходится вносить в фонд сумму, соответствующую метражу квартиры, собственники апартаментов могут вздохнуть свободно. Обязанностей по взносам на капремонт у них нет. Если же зданию понадобится ремонт, расходы разделятся между всеми собственниками. Поскольку апарты чаще приобретают в новостройках, то есть можно много лет не думать о капремонте.

Коммунальные платежи, налог на имущество. Тарифы для апартаментов рассчитываются как для коммерческой недвижимости, нет льгот и субсидий, как для квартир. Отсюда – высокая коммуналка: на 15-25% выше, чем в жилом фонде.

Размер имущественного налога тоже выше:

  • Ставка налога на квартиры до 10 млн руб – 0,1% кадастровой стоимости, на квартиры от 10 млн – 0,15%.
  • На апартаменты для проживания (т.е. не используемые под офис или торговое помещение) имущественный налог составляет 0,5-2,0%. 0,5% – ставка для гостиничных апартов, 2,0% – на помещения в деловом комплексе.

Итак, за квартиру стоимостью 8 млн рублей собственник платит ежегодный налог 8 тысяч руб. Владельцы похожих апартаментов должны будут заплатить 40 тысяч.

Однако высокие коммунальные тарифы и налоги на апартаменты нивелируются, если учесть, что кадастровая стоимость апартаментов ниже кадастровой стоимости жилой недвижимости, а именно от нее исчисляется налог. В итоге суммы налогов на помещения схожего метража, но с разным правовым статусом, отличаются не столь значительно.

Что выгоднее покупать?

Серьезное преимущество апартаментов – их цена. Застройщики, чтобы привлечь инвесторов, компенсируют перечисленные выше особенности и неудобства внушительными скидками. Апарты в новых МФК при схожем метраже и планировке дешевле однокомнатных квартир – на 15%, двухкомнатных – на 20% соответственно. При этом у них неплохая инфраструктура – близость к центру, прямо в здании есть магазины, фитнес-центра и другая инфраструктура.

Чем дальше от центральных районов, тем ощутимее разница в цене – некоторые проекты могут быть дешевле на 30%.

Если рассматривать готовые объекты на вторичном рынке, то в зависимости от локации, апартаменты могут оказаться и дешевле, и дороже квартир.

Важно: так как апартаменты – разновидность коммерческой недвижимости, банки склонны рассматривать такое имущество как предмет залога при получении ссуды, кредита.

Что выгоднее арендовать?

С позиции арендодателей апартаменты – более выгодный объект: размер арендной платы одинаковый, а технически помещения не так сильно отличаются. Для Москвы годовая рентная доходность в среднем 7,8%, при этом долгосрочная аренда квартир приносит ~ 5,5%, аренда апартаментов – около 9%. Что касается краткосрочной аренды, то квартиры принесут доход от 8%, апартаменты – от 10%.

Считаем вместе: жилье в аренду окупится в течение 22-25 лет, цена апартаментов равна платежам за их аренду в течение 10-15 лет. Правовой статус недвижимого имущества для арендодателя не так принципиален – при условии, что апартаменты относятся к категории гостиницы.

Как выбрать и не ошибиться

Апартаменты представляют интерес для инвесторов, которые ищут недвижимость формата buy-to-let (купить и сдавать). Кроме того, они подойдут покупателям с небольшим бюджетом – однако следует помнить, что всю сумму для покупки придется вносить самостоятельно.

  • Если цель – перепродажа или проживание, то выгоднее квартира.
  • Если цель – получение пассивного дохода от аренды, то лучше выбрать апартаменты.

Сейчас, на фоне пандемии, спрос на апартаменты снизился. Отток в пользу квартир поддерживается льготной ипотекой под 6,5%. На коммерческую недвижимость льготная программа не распространяется.

Но. Правовой статут объекта можно изменить. Иногда переводом апартаментов в квартиры занимаются сами застройщики. Если же процесс инициирует собственник-физлицо, то для перевода в жилой фонд понадобится решение суда или иное основание. Перевести апартаменты в квартиру стоит ~300-500 тысяч рублей.

Читать еще: Льготная ипотека продлена: рассказываем подробност

Узнайте вероятность одобрения кредита или займа

Бесплатно и за 3 минуты

Регистрация

© Одобрим.ру, 2022. Сервис подбора услуг финансовых организаций. Сервис предоставлен Обществом с ограниченной ответственностью «БКС Старт», информация на Сервисе не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение получить услуги ООО «БКС Старт» и/или получить финансовые и иные услуги третьих лиц. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем получение финансовой услуги третьих лиц.
При использовании материалов гиперссылка на odobrim.ru обязательна.