Вернуться к списку

Что такое счета эскроу и как они упрощают покупку недвижимости

Что такое счета эскроу и как они упрощают покупку недвижимости

В 2019 году российские застройщики перешли на систему проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Предыдущая модель долевого строительства была привлекательной для граждан, но введение эскроу-счетов сделало ее еще более прозрачной и надежной. Рассказываем, как все это работает.

Эскроу-счета: понятие, механизм работы в российских реалиях 

Эскроу-счет (escrow) – вид банковского счета, на котором аккумулируются деньги дольщиков. В мире подобный инструмент используется уже давно. Так, в США схему с эскроу-счетами используют при всех сделках с недвижимостью. Деньги покупателя лежат на нем и передаются продавцу только после подписания договора купли-продажи. Применение эскроу-счетов регулируется двумя правовыми актами: ГК РФ (в частности, параграфом 8 главы 45) и ФЗ №214.

В российских реалиях подобную схему решили опробовать на сфере долевого строительства. Она призвана добиться двух целей:

  1. Защитить интересы дольщиков.
  2. Мотивировать застройщиков быстрее закончить строительство и оформить сдачу дома, – доступ к деньгам на эскроу-счетах они получают только после выполнения обязательств перед дольщиками.

 

Деньги покупателей недвижимости хранятся на эскроу-счете, который девелопер не может использовать до ввода дома в эксплуатацию. Когда строительный объект сдается, деньги на эскроу-счетах идут на погашение кредитных обязательств. Оставшаяся их часть становится чистой прибылью застройщика.

Этапы работы с эскроу-счетом

Схема расчетов с использованием эскроу-счета включает несколько этапов:

1. Составление договора долевого участия (ДДУ) между покупателем и застройщиком.

2. Регистрация ДДУ в территориальном органе Росреестра.

3. Открытие счета в банке. Составляется договор между тремя сторонами: банком, застройщиком и покупателем.

4. Внесение денег покупателем. Возможны два варианта:

  • Покупатель перечисляет оплату за недвижимость (частично или полностью) на этот счет, где они «замораживаются».
  • Покупатель оформляет ипотеку, а деньги на счет перечисляет банк, выдавший заемные средства.

5. Этап строительства, которое финансируется самим застройщиком или кредитами банка, в котором открыт эскроу-счет.

На прохождение всех этих этапов уходит около двух недель. Росреестр регистрирует договоры долевого участия около девяти дней. Банк открывает счет в течение трех дней.

Узнать больше: Ипотека для молодой семьи

Схема с эскроу-счетами призвана обезопасить все три стороны договора.

Дольщик уверен, что его не обманут и он не потеряет деньги.

Застройщик может рассчитывать на банковские кредиты.

А для банка открытый эскроу-счет – это гарантия возврата застройщиком заемных средств, использованных на строительство.

Возвращают ли деньги с эскроу-счета?

Взаимодействие между девелопером и дольщиком не всегда результативно. Нередко ДДУ расторгается и возникает вопрос, будут ли возвращены деньги, которые внесены на эскроу-счет? Ответ на это вопрос: да, будут. Однако для расторжения договора и возврата денег должны быть веские основания:

  1. Строительство не завершается к оговоренному сроку.
  2. Квартира или дом не переданы покупателю в оговоренные сроки.
  3. Застройщик не исполнил другие обязательство перед покупателем.
  4. Застройщик признан банкротом или прошел процедуру ликвидации в судебном порядке.
  5. Открытие эскроу-счета – бесплатная услуга от банка.

Важно: то, что дольщик передумал покупать недвижимость – не основание для расторжения ДДУ и возврата денег с эскроу-счета.

Что еще нужно знать о схеме с эскроу-счетами?

  • Применение эскроу-счетов ограничивает застройщиков и не дает им использовать деньги дольщиков. Однако у них нет ограничений по срокам реализации жилья. Так же, как и раньше, они могут начать продажи на ранних стадиях строительства.
  • Деньги дольщиков на счете неприкосновенны.
  • Со счетом можно выполнять только две операции: открыть и закрыть его.
  • Желательно, чтобы действие эскроу-счета не превышало действие договора ДДУ. Он аннулируется через 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию (возможно раньше, но не позже). Это происходит, если даже застройщик не успел сдать объект в оговоренные сроки. Деньги после закрытия счета возвращаются к покупателю.

Важно: при подписании договора об открытии счета обращайте внимание на пункт об автопролонгации (автоматическом продлении) действия счета. Он дает дольщику дополнительный рычаг воздействия «опаздывающего» застройщика.

Что будет с эскроу-счетом, если банк признают банкротом?

В ситуации с эскроу-счетами дольщики защищены со всех сторон. С одной стороны, деньги покупателей страхуется АСВ – Агентство по страхованию вкладов. С другой – не все банки наделены правом открывать эскроу. В список благонадежных, по мнению Центробанка, входят 95 кредитных учреждений.

Если любой из них будет признан банкротом, то дольщики могут рассчитывать на страховое возмещение. Однако компенсация не превышает 10 млн рублей, поэтому приобретение элитного жилья в этом смысле сопряжено с рисками. Покупатели должны более ответственно подойти к выбору банка.

Можно ли отказаться от схемы с эскроу-счетом?

Власти не обязывают застройщика использовать эскроу-счета. Он вправе выбирать схему взаимодействия с покупателем. Как альтернатива банковскому счету предложен механизм со взносами в компенсационный фонд. Если застройщик выберет этот способ, то он обязуется перечислять в фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. Однако дольщики должны помнить, что этот способ чреват для них рисками. При нарушении сроков строительства, при банкротстве девелопера суммы отчислений не хватит на компенсацию расходов покупателей. Риски в этой ситуации сравнимы с теми, которые возникали у покупателей до введения схемы с эскроу-счетами.

Узнать больше: Ипотека: ставки, риски, подводные камни

 

Вернуться к списку

© Одобрим.ру, 2021. Сервис подбора услуг финансовых организаций. Сервис предоставлен Обществом с ограниченной ответственностью «БКС Старт», информация на Сервисе не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение получить услуги ООО «БКС Старт» и/или получить финансовые и иные услуги третьих лиц. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем получение финансовой услуги третьих лиц.
При использовании материалов гиперссылка на odobrim.ru обязательна.